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银行小区店面设标识引纠纷 业委会收费未果诉请拆除
发布时间:2015-10-20   稿件来源:   【字体大小: 】浏览次数:

  银行向小区业主租用店面作为办公地点并在外墙上设立了银行标识,业委会向银行收费遭拒将银行告上法庭。近日,福建省厦门市中级人民法院对该案作出判决,维持原判,驳回小区业委会拆除银行标识牌和赔偿损失的诉求。

  2006年9月,交通银行厦门分行(下称交行)与F小区的多户业主签订租赁合同,由上述业主将沿街店面出租给交行办公经营,租期10年,截至2016年10月止,业主承诺交行有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌等标识。

  租赁后,交行在上述房屋的外墙设置“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识至今。2015年初, F小区业委会(下称业委会)向其提出需交纳外墙使用费,交行拒绝,业委会遂诉至法院,请求判令交行立即拆除该处的广告牌,并向其赔偿损失9.8万元。

  一审法院认为,业主委员会是业主大会的执行机构,有权代表业主从事与物业管理有关的民事活动,F小区业委会具有诉讼主体资格。依照相关法律法规,建筑物的外墙属于全体业主共有,但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。

  交行系F小区店面的合法承租人,交行基于上述店面特定使用功能的合理需要,经业主同意无偿利用相应的外墙面,设置“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识,应认定为合理使用。该标识起标明和指示作用,与宣传、渲染功能的广告存在明显区别。业委会认为该标识系广告牌,依据不足不予采信,其主张缺乏法律依据不予支持,判决驳回其诉求。

  宣判后,业委会不服,向厦门中院提起上诉。

  业委会上诉称,其一,交行利用的外墙系公共外墙,根据物权法规定,建筑物的外墙属于全体业主共有部分,业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。第三方在未经业主集体同意的情况下,擅自使用公共部位,均属侵权,业主有权要求停止侵害、排除妨害及赔偿损失。其二,根据其向交行出具的函可以证明,其并未同意交行无偿使用该空间,而是注明同意设置,但应按600元每平方米预交修复金9000元,广告位置使用费另行核定后收取,此事由管理处负责监督实施,款入我委账户。后交行将9000元人民币打入其账户,其向交行发出了新的要约,交行以行为进行了承诺,同意有偿使用该处设置广告牌。

  交行答辩称,根据最高人民法院的相关规定,其在合理的范围内无偿利用专有部分相对应的讼争外墙面,不属侵权,无须征得全体共有权人的同意。其对讼争外墙的使用没有违法任何法律、法规、管理规定,也未损害他人的合法权益。业委会主张的已经通过其行为同意有偿使用F小区业委会所在小区公共外墙设置广告牌无事实和法律依据。

  厦门中院对案涉标识牌设置地点进行现场勘察认定,交行所租赁房屋墙体外面连接着走廊,走廊相连接的外墙上设置有“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识牌。该标识牌的长度、宽度均未超出交行承租店面对应的长度、宽度。双方当事人对上述勘察结果均不持异议。

  厦门中院审理认为,交行设置标识属合理行为。从业委会提供的收费票据显示收款内容为“交行外墙修复金9000元”,无法证明交行同意支付广告位置使用费,双方当事人亦未对广告牌收费标准进行确认,对业委会关于双方已就外墙面设置广告牌达成协议的主张不予采信。

  综上,法院驳回F小区业委会上诉,维持原判。

  ■连线法官■

  银行标识符合民事习惯、大众观念及公平合理精神

  关于本案的争议焦点,承办法官柯艳雪分析,小区的外墙面属于全体业主共有,业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要,可以无偿利用与其专有部分相对应的外墙面,但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,交行承租的F小区底层商铺均为商业、办公,交行对该房屋的使用来源正当、合法。经实地勘察,上述房屋外墙相连着公共人行走廊,走廊外墙与临街墙面相连,这种建筑特色即为“骑楼”,底层沿街店面后退且留出公共人行空间。交行基于商业办公的需要,在其承租房屋专有部分相对应的临街墙面设置“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识,既符合商用房屋的惯常设置、建造和使用目的,又符合民事习惯、社会大众观念及公平合理精神,应属合理使用范畴。

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